| Для дачников это лето — особенное. Хотя
многие об этом даже не подозревают. С 1 января 2019 года заработает
новый закон о садоводстве и огородничестве, приходящий на смену
устаревшему закону 1998 года. Все документы садовых некоммерческих
товариществ (СНТ) необходимо скорректировать с учетом новых правил.
Сделать это надо до конца декабря. Но дачники обычно покидают свои
участки с началом первых холодов, так что собрать их вместе осенью и
зимой, как показывает практика, довольно проблематично. Фактически у них
осталась всего пара месяцев на то, чтобы договориться о необходимых
изменениях. Тем более что большинство вопросов решить на одном собрании
не удается, да и что именно нужно сделать, понимают далеко не все.
Самое главное — придется выбрать банк, поскольку все расчеты
товарищества с физическими лицами с 1 января 2019 года будут идти только
через расчетный счет, поэтому о его открытии нужно позаботиться
заранее. Делается это на общем собрании СНТ простым большинством
голосов. Также нужно назначить того, кто будет уполномочен открыть счет и
представлять интересы товарищества в банке.
«Требование о полном переходе на безналичный вариант вызвано прежде
всего необходимостью повысить прозрачность расчетов и минимизировать
злоупотребления в финансовой деятельности товариществ, — отмечает член
Ассоциации юристов России Яна Григоренко. — Под расчетами
подразумеваются все взносы и платежи, которые должны заплатить
собственники земельных участков».
Расчетные счета и сейчас есть у многих СНТ, в этом случае заводить
новый не нужно, достаточно предоставить его реквизиты всем дачникам.
Оплачивать взносы наличными со следующего года будет нельзя. Каждому
владельцу земли выдадут квитанцию, ее можно отксерокопировать и
заполнять лишь раздел с суммой членских или целевых взносов с указанием
периода оплаты. Банк за платежи будет взимать комиссию.
До конца декабря также нужно определиться с новым составом правления и
ревизионной комиссии. Председателя СНТ, членов правления и комиссии
будут избирать на пять лет, а не на два года, как сейчас. Установлена
предельная численность членов правления — не менее трех человек, но не
более пяти процентов от числа членов товарищества. Как поясняет
председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин, большой штат
правления трудноуправляемый. К тому же чем больше управленцев, тем выше
членские взносы на них.
Дачников переводят на безналичный расчет. Все взносы в садовых товариществах будут принимать только через банк
Нередко идти в председатели правления никто не хочет, несмотря на
зарплату — слишком много мороки. Тем не менее выбрать председателя
придется. Без него СНТ работать не сможет.
Изменения для садоводов, которые не хотят вступать в члены садоводческого товарищества
Сейчас платеж за пользование объектами инфраструктуры для них не
может быть больше, чем для члена товарищества. Но индивидуалы считают,
что должны платить гораздо меньше — только за пользование водой, светом,
газом, охрану и вывоз мусора. На зарплату председателю и членам
правления они скидываться не хотят. Теперь придется. Платежи будут
одинаковыми для всех. Но и права индивидуалов расширяются. Они смогут
участвовать в общих собраниях членов садоводческих объединений и
голосовать по всем вопросам, связанным с периодичностью и величиной
взносов. Но выбирать правление по-прежнему не смогут.
В товариществах голосуют по принципу: один собственник — один голос.
Если участок принадлежит трем гражданам, только двое из которых члены
товарищества, то при голосовании по вопросам деятельности СНТ от участка
смогут голосовать только двое, у них будет два голоса. Но по вопросам
компетенции собрания собственников — трое. Голосовать можно в очной,
очно-заочной и заочной формах. Однако, как подчеркивает Яна
Григоренко, заочно нельзя избрать председателя и правление, решить
вопросы со взносами, с выделением земельных участков, изменить устав,
передать имущество в общую долевую собственность. Однако если кворум на
общем собрании по этим вопросам так и не собрался, то повторно можно
проголосовать в очно-заочной форме.
Сейчас за члена СНТ могут голосовать представители по доверенности,
которую заверяет председатель товарищества. Новый закон лишает его
такого права. Представители по-прежнему смогут голосовать на общих
собраниях, но только с доверенностью, заверенной нотариусом.
Юристы советуют до вступления в силу нового закона на максимальный срок заверить доверенность у председателя.
И еще. Остаются два вида взносов — членские и целевые. Не будет
вступительных, паевых и дополнительных. Но вступительные взносы,
внесенные до 1 января 2019 года, возврату не подлежат.
Вопрос и ответы о новом законе о садоводстве и огородничестве
Дачников в России больше не будет?
По закону, дачники в России теперь — это садоводы и огородники.
Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать
аж в девяти организационных формах (в том числе и как дачные
товарищества и кооперативы). Теперь законодатель предусмотрел только
две: либо садоводческое товарищество, либо огородническое товарищество.
Дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим. Но,
конечно, никто не запретит вам называть себя дачниками. Особенно в
ситуации, когда у вас вообще не садовый или огородный участок, а просто
домик в деревне, куда вы приезжаете отдохнуть и никакими
садово-огородными делами не занимаетесь. Новый закон регламентирует
жизнь только на территориях садоводств и огородничеств, а не в
населенных пунктах.
Почему в законе не назвали всех просто дачниками?
С одной стороны, закон в целом направлен на упрощение. Все-таки
девять организационных форм — это явный перебор. Но нельзя не учитывать
все реалии, а они в данном случае в том, что у земельных участков,
которыми владеют и пользуются российские дачники, могут быть разные виды
разрешенного использования. Исходя из этого, законодатель разделил
земельные участки на садовые и огородные.
И вот здесь важно: на садовых участках можно строить капитальные
строения, в том числе жилые дома, а на огородных могут быть размещены
только некапитальные хозпостройки. Разница существенная, и на это стоит
обращать особое внимание, если у вас в планах приобретение дачного
участка.
Можно чуть подробнее об этой разнице?
Главное отличие между садоводческими и огородническими товариществами
станет заключаться в том, какие постройки получат возможность ставить
члены товариществ на своих участках. В саду будет разрешено вести
строительство капитальных построек на фундаменте, в том числе пригодных
для постоянного проживания. В огороде – исключительно сооружения без
фундамента: сараи, времянки и пр.
Также по новому закону регистрация («прописка») в доме на садовом
участке превратится в простую процедуру. Если сегодня делать регистрацию
на даче необходимо по большей части в судах, то со следующего года суд
будет являться исключением, а не нормой. Для регистрационных действий
потребуется всего лишь, чтобы в садоводческом товариществе на вашем
участке находился дом, оформленный как жилой.
Законодательство относит к некапитальным постройкам сооружения,
которые не имеют «связи с землей», то есть, проще говоря, фундамента.
Предполагается, что их можно в два счета разобрать совсем или
куда-нибудь перенести. Кроме того, такие сооружения не могут быть
оформлены как объекты недвижимости. Вы, конечно, можете построить на
огородном участке нечто грандиозное, на основательном фундаменте и
выдавать ваш дворец за скромный сарайчик для хранения инвентаря и
урожая. Но зарегистрировать право собственности на него у вас просто не
получится, пока не поменяется вид разрешенного использования вашего
участка, а это по-прежнему весьма непростая процедура. Хотя бы потому,
что к планировке и застройке территории садоводства предъявляются
довольно серьезные требования, прописанные в СНиП 30-02-97 от 2011 года,
а к организации территории огородничества таких требований нет.
Помните: землевладельцам, не зарегистрировавшим свои дома, грозит двойной налог на землю
Председатель Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова
считает, что даже следует ожидать появления некоего подзаконного акта,
который уточнит параметры некапитальных построек на землях
огородничеств. До советских ограничений вроде высоты потолка не больше
двух метров дело, конечно, вряд ли дойдет, но закрыть возможности для
злоупотреблений государство все-таки попробует. Но если сейчас у вас на
руках уже есть документ о праве собственности на объект недвижимости,
который возник на огородном земельном участке (например, баня или
гараж), можно не волноваться. Что построено, то построено — государство
это признало, и здесь законодатель пошел на так называемую «огородную
амнистию».
А что можно строить на садовых участках?
С садовыми участками, коих, к слову, в общей массе подавляющее
большинство, все значительно проще. Закон дает право размещать на них
капитальный жилой дом, садовый дом для сезонного использования, гаражи и
хозяйственные постройки. К последним относятся бани, сараи, навесы,
теплицы, беседки и прочее добро. На все это можно оформить право
собственности, имея, впрочем, в виду, что у собственника появляется
обязанность платить налоги. К тому же с начала 2017 года законодательно
усложнилась так называемая «дачная амнистия» — упрощенный порядок
оформления объектов недвижимости на шести сотках. Теперь для регистрации
объекта нужен технический план, а его стоимость начинается от 10 тыс.
рублей. Плюс госпошлина — 400 рублей. Правда, закон разрешает не
регистрировать сооружения площадью до 50 кв. метров.
Станет ли проще прописаться на даче?
Обещают, что да. Теоретически оформить регистрацию на шести сотках
можно и сейчас, но это не так-то просто. Требуется решение суда о том,
что ваш жилой дом признается пригодным для постоянного проживания.
Предполагается, что с началом действия нового закона обращение в суд
станет скорее исключением, чем правилом. На этом настояли подмосковные
садоводы: по словам председателя Союза дачников Подмосковья Никиты
Чаплина, правительство должно разработать специальный подзаконный акт,
призванный упростить процедуру перевода садового дома в жилой и обратно.
То есть, если вы решили жить на даче постоянно и иметь там регистрацию,
сразу стройте капитальный дом или занимайтесь реконструкцией уже
существующего.
Кстати, садоводческое товарищество в конце концов может стать
товариществом собственников недвижимости — то есть начать развиваться и
управляться как коттеджный поселок. Но для этого нужно соблюсти три
условия. Первое — оно должно размещаться в черте населенного пункта,
второе — все дома на его территории должны быть признаны жилыми, и
третье — вид разрешенного использования земельных участков у всех
собственников должен быть сменен на «индивидуальное жилищное
строительство».
Правда ли, что продажа урожая с грядки станет незаконным предпринимательством?
Нет. Продажа излишков с собственного сада или огорода ни новым, ни
действующим законом (66-ФЗ) вообще никак не регулируется, обращает
внимание Никита Чаплин. Более того, в законопроект при его разработке
сознательно не были включены нормы, которые регулируются другими
законами: Земельным, Налоговым, Гражданским кодексами, законом о
регистрации недвижимости. Так что бабушкам, для которых продажа пучков
зелени на рынке или сельхозярмарке служит каким-никаким финансовым
подспорьем, оформлять для этого ИП точно не потребуется.
Что еще важного в законе?
Если садоводческое товарищество расположено в административных
границах населенного пункта, то его возможно будет перерегистрировать в
коттеджный поселок, либо, говоря правильно, товарищество собственников
недвижимости. Весь список условий для этого содержится непосредственно в
новом законе.
В случаях, если на территории одного товарищества юридически имеется
ряд различных объединений с разными председателями, уставом и пр., то
они должны прийти к согласию уже сейчас, поскольку со следующего года в
пределах одного товарищества должно будет действовать лишь одно юрлицо.
Если подобные организации не смогут согласовать все самостоятельно, по
закону единым юрлицом будет образованное раньше.
Новый закон не просто наведет порядок в плане разных товариществ на
территории фактически одного кооператива, но также принудит к вступлению
в товарищество единоличных садоводов, которые вышли из товарищества.
Закон постановил, что в пределах одного садоводства или
огородничества может быть только одно товарищество. Раньше их могло быть
несколько, и законодатель особо озаботился ситуацией, когда объединения
занимаются борьбой за привлечение собственников земельных участков и
при этом почти не обращают внимание на состояние общей инфраструктуры,
спихивая ответственность на соседа. По смыслу нового закона товарищество может быть образовано только на предоставленном этому юридическому лицу земельном участке. Поэтому при возникновении споров легитимным будет признано ранее созданное товарищество, имеющее земельный участок. При отсутствии проекта планировки и застройки территории второе товарищество может быть ликвидировано по решению суда, если не признает, что ему надо самоликвидироваться. Еще закон позволит упорядочить отношения с так называемыми индивидуалами — собственниками участков, которые вышли из всех товариществ и не несут те обязательства, которые есть у их соседей — участников объединений. Не платя никакие взносы, они продолжают, например, пользоваться общей инфраструктурой. Теперь с вольницей покончено: ты по-прежнему можешь быть индивидуалом, но платить взносы наряду с остальными тебе все же придется. Взамен дается право участвовать в общих собраниях и голосовать по всем финансово-хозяйственным вопросам товарищества. Но в выборах председателя и членов правления, ревизионной комиссии индивидуалы участвовать по-прежнему не смогут. В общем, большой вопрос, в чем теперь выгода такого особого статуса. Кстати, о взносах. Их строго поделили на два вида: членские и целевые. Из членских будут оплачиваться текущие расходы, связанные с деятельностью товарищества, а целевые будут собираться на улучшение и развитие инфраструктуры. Важно, что с 1 января 2019 года взносы перестанут собирать наличными: дачники начнут получать такие же квитанции, какими оплачивают городские квартиры, и взносы будут зачисляться на банковский счет, а не храниться в сейфе у председателя. Сделано это для борьбы со злоупотреблениями. |
